Die HLG erledigt seit mehr als 50 Jahren die Baulandentwicklung im Auftrag hessischer Kommunen. Die Vorgehensweise erfolgt zwar projektspezifisch, dennoch hat sich das folgende, exemplarisch dargestellte Leistungsbild bewährt. Die im Leistungsbild beschriebenen Leistungen der HLG werden als Auftragnehmer (AN) erbracht und sind kompatibel zur Bodenbevorratungsrichtlinie des Landes Hessen. Unsere Auftraggeber (AG) formulieren das erforderliche Leistungsbild im Rahmen entsprechender Ausschreibungen. 

Leistungsbild

Ziel: Durchführung eines konkreten Baulandentwicklungsprojekts.

AN kauft oder sichert im Auftrag des AG (Kommune), aber in eigenem Namen und auf eigene Rechnung, bebaute und / oder unbebaute Grundstücke zur Entwicklung des o.g. Projekts.

Grundlage dafür sind:

  • Eindeutige kommunale Planungen,
  • hinreichend konkrete Vorhaben,
  • eine Wirtschaftlichkeits- und Machbarkeitsanalyse, sowie
  • eine einvernehmliche Festlegung der Grundstückskaufpreise und der erzielbaren Verkaufserlöse.

AN betreibt die Entwicklung und Erschließung der Grundstücke im Einvernehmen mit AG und nach Maßgabe der vom AG zu betreibenden Bauleitplanung. Ebenso obliegt dem AN die Verwaltung, Zwischenbewirtschaftung und Vermarktung der Grundstücke sowie die Finanzierung der gesamten Maßnahme.

Nach Abschluss der Bodenordnung bzw. Abnahme der Infrastruktureinrichtungen überträgt AN die öffentlichen Erschließungsflächen bzw. die Infrastruktur unentgeltlich an AG/die kommunalen Eigenbetriebe oder interkommunalen Verbände und stellt nach vollständiger Verwertung aller Grundstücke die Schlussabrechnung und Schlussdokumentation auf.

Im Einzelnen erbringt AN dazu folgende Leistungen:

1. Gesamtkoordination und Steuerung

AN berät AG strategisch und fachlich bei der Projektierung und der Entwicklung des projektspezifischen, städtebaulichen Leitbildes. AN erbringt alle, zur Erreichung der Projektziele und zur Wahrung der Interessen des AG, erforderlichen Projektmanagementleistungen (in Anlehnung an der AHO

  • Schriftenreihe Nr.9 Projektsteuerungs- und Projektleitungsleistungen) für die Maßnahme, informiert AG fortlaufend und stellt in allen, den AG betreffenden, Belangen ein Einvernehmen mit diesem her.
  • Unterstützung bei der Initiierung der erforderlichen politischen Prozesse und Beschlussfassungen
  • Mitwirkung bei der Bauleitplanung (Abstimmung inhaltliche Ziele, Projektmanagement)
  • Koordination aller Beteiligten im Rahmen des Flächenmanagements und der Erschließung (z.B. Versorger, Planer, Träger öffentlicher Belange, sonstige Dritte).
  • ständiges Projektcontrolling hinsichtlich Kosten, Terminen und Qualitäten sowie transparente Dokumentation.

2. Grundstückserwerb oder -sicherung, Liegenschaftsmanagement, Vermarktung

  • Führen der Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern
  • Erwerb oder Sicherung der für die projektierte Maßnahme erforderlichen Grundstücke in eigenem Namen und auf eigene Rechnung, Abwicklung der Kaufverträge
  • Mitwirkung beim Abschluss umlegungsbezogener und städtebaulicher Verträge zwischen AG und Dritten
  • Mitwirkung bei notwendigen Bodenordnungsverfahren
  • Zwischenbewirtschaftung der erworbenen Grundstücke (Vermietung, Verpachtung) ggf. mit Zweckbindung für Projekte des AG
  • Vermarktung der bebauten oder unbebauten Wohnbau- oder Gewerbeflächen in Abstimmung mit AG, ggf. Berücksichtigung der Vergabekriterien des AG

3. Erschließung

Aufgabe des AN ist die Baufeldfreilegung und Herstellung der öffentlichen Erschließung, dazu zählen insbesondere:

  • Durchführung der Vergabeverfahren für Dienstleistungen und Bauleistungen gemäß öffentlichem Vergaberecht
  • Beauftragung aller erforderlichen Planungs-, Gutachter- und Bauleistungen für die Baufeldfreilegung und Erschließung, vor allem: Planungsleistungen, Gutachten, insbesondere:
    • Umlegungsverfahren gem. §§ 45-84 ff. BauGB inkl. Vermessung,
    • Erschließungsplanung gem. §§ 38 ff, 41 ff. und 45 ff. HOAI inkl. Koordination der Planung mit den beteiligten Ver- und Entsorgungsträgern Bauleistungen der Erschließungsmaßnahme, insbesondere:
    • Baufeldfreilegung
    • Herstellung der öffentlichen Wasserversorgungsanlagen und Abwasseranlagen, oder - Ablösung der öffentlichen Wasserversorgungsanlagen und Abwasseranlagen (soweit deren Herstellung durch kommunale Eigenbetriebe oder interkommunale Verbände gesichert ist)
    • Koordination der Herstellung sonstiger Versorgungsleitungen (Strom, Gas, Fernwärme) und Telekommunikationsleitungen
    • Herstellung der öffentlichen Straßen, Wege, Plätze und Grünflächen
  • Organisation und Koordination der Erschließung in Bauherrenfunktion

4. Finanzierung

Eine Vorfinanzierung der Maßnahme mit AG-Mitteln ist nicht vorgesehen, auch nicht die Gewährung einer Finanzierungsbürgschaft durch AG.

AN übernimmt alle Kosten der Maßnahme und wickelt alle Zahlungen ab.

AN richtet dafür entsprechende Projektkonten ein, übernimmt das gesamte Rechnungswesen und die Kostenkontrolle und stellt jederzeit die erforderliche Liquidität im Projekt sicher. AN liefert dem AG regelmäßig und auf Anfrage Zwischenabrechnungen und erstellt eine Projektabschlussrechnung. Folgende Kosten werden aus der Maßnahme heraus finanziert und von AN übernommen:

  • Kosten der Grundstücksankäufe
  • Notarkosten
  • Bodenordnungskosten
  • Planungskosten (evtl. Planungswettbewerbe/Vergabeverfahren, Bauleitplanung, Gutachterkosten, Erschließungsplanung),
  • Sanierungs- und Instandsetzungskosten von bebauten Grundstücken im Projekt,
  • Kosten naturschutzrechtlicher Kompensation
  • Baukosten der Baufeldfreilegung und Erschließung
  • Vermarktungskosten
  • Finanzierungskosten

AG erhält den nach Vermarktung entstehenden Projektüberschuss. Fehlbeträge, sofern durch Vorgaben des AG entstanden, trägt AG.

5. Vergütung

Für diese Leistungen erhält AN eine prozentuale Gebühr in Abhängigkeit vom Projektumsatz:

  • 5 % des Grundstücksverkaufspreises, der im Eigentum des AN bevorrateten Grundstücke
  • mind. aber des festgelegten Mindestverkaufspreis; einen evtl. Fehlbetragt trägt AG
  • zzgl. 0,25 % pro angefangenes Kalenderjahr der Bevorratung, max. aber 2,5 %
  • 5 % der anteiligen Erschließungskosten der Grundstücke Dritter
  • Ggf eine Gebühr nach der AHO für die von Dritten zu tragenden Kosten i.S. des § 11 BauGB für Maßnahmen die Folge- oder Voraussetzung des Projektes sind
  • zzgl. 10 % der Erlöse aus der Zwischenbewirtschaftung von Grundstücken und Gebäuden

Sofern für die vorbereitenden Untersuchung und Kalkulationen von Projekten Kosten entstehen (Prüfung der Mitwirkungsbereitschaft von Eigentümern, Entwicklung von Grundzügen der Bauleit- und Erschließungsplanung, …) ohne dass ein Projektauftrag erfolgt, so sind diese Kosten auf Nachweis vom AG zu erstatten. Ansonsten sind diese Kosten Bestandteil der Vergütung (s.o.)

Rahmenvertrag

Für diese Leistungen wird zwischen der Kommune und der HLG ein Rahmenvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen. Die Kommune kann daraus für Einzelmaßnahmen die vorstehenden Leistungen ganz oder teilweise abrufen. Es steht der Kommune auch frei, während der Vertragslaufzeit die vorgenannten Leistungen auch selbst zu erbringen oder Dritte damit zu beauftragen.

Vor Ablauf der Vertragslaufzeit begonnene Einzelmaßnahmen werden noch auf dieser Grundlage fertiggestellt.

Über die einzelnen zu erschließenden Siedlungsgebiete werden separate Erschließungsverträge geschlossen.